Le droit de l'urbanisme: en Belgique et dans ses 3 régions

La loi sur les baux commerciaux est restée pratiquement à l'abri de l'inflation législative depuis près de soixante ans. Elle n'en pose pas moins des problèmes sans cesse renouvelés. Une des raisons en tient au caractère impératif de la plupart de ses dispositions.

Si le texte légal n'a guère varié, en revanche la jurisprudence n'a cessé de se développer, faisant apparaître des problèmes ignorés ou sous-estimés. Or, ces questions sont d'une importance pratique considérable, principalement dans le cadre des opérations extrêmement délicates de renouvellement du bail commercial, de cession de bail et de fonds de commerce ou d'indemnités d'éviction. Une parfaite connaissance de cette matière est essentielle à la sauvegarde des droits des bailleurs et locataires, même et surtout quand ceux-ci dégagent un arrangement amiable. Toute convention, y compris en cours de bail commercial, nécessite la plus grande prudence. Un accord, si excellent soit-il, perd toute efficacité s'il n'est pas conclu dans le respect des règles extrêmement pointilleuses de la loi sur les baux commerciaux.

Complexe et souvent exagérément formaliste, la loi sur les baux commerciaux nécessite une attention toute particulière de la part de tout commerçant qui veut garantir la pérennité de son exploitation, de tout propriétaire qui entend obtenir un rendement normal de son bien et de ceux qui les conseillent.

La technicité de la matière, l'ampleur des problèmes rencontrés et les solutions parfois surprenantes qu'y réserve la jurisprudence, y compris de la Cour de cassation, justifient cette deuxième édition, entièrement renouvelée et fortement enrichie.

Le droit du bail commercial

La sixième réforme de l'Etat belge a transféré aux régions les compétences en matière de baux d'habitation, de baux commerciaux et de baux à ferme. La Région de Bruxelles-Capitale a été la première à adopter un texte d'envergure régissant l'ensemble des baux d'habitation sur son territoire. Elle l'a fait dans un souci de continuité en reprenant la plupart des dispositions de la loi relative aux baux de résidence principale, tout en y intégrant les enseignements d'une jurisprudence de plus de 25 ans. L'ouvrage fait le point sur cette jurisprudence qui conserve toute son actualité. Mais le texte bruxellois contient par ailleurs de réelles innovations. Il modifie tout d'abord le cadre juridique en situant dorénavant la législation relative à la location d'habitations non plus dans le Code civil mais dans le Code bruxellois du logement, ce qui facilite la cohérence de l'ensemble des dispositions qui concernent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement auxquelles doit répondre tout bien donné en location. Elle le fait ensuite en mettant l'accent en particulier sur les obligations d'information qui se manifestent par une règlementation véritablement nouvelle concernant toutes les phases préalables et concomitantes à la signature du contrat. Des obligations non négligeables s'imposent dorénavant dès la mise en location d'une habitation ainsi que lors de la négociation du bail et ce, tant dans le chef du bailleur que des professionnels qu'il s'adjoint tel l'agent immobilier. Le texte bruxellois innove enfin en règlementant des phénomènes contemporains comme la colocation et en créant un régime juridique spécifique pour certains types de logements tels que le logement étudiant ou le bail glissant conclu à l'intervention d'une personne morale chargée de l'accompagnement social du locataire. L'ouvrage permet tant aux professionnels qu'aux bailleurs et locataires de répondre aux très nombreuses questions juridiques que pose la nouvelle législation bruxelloise.

Droit du bail - Bail d'habitation en région de Bruxelles-Capitale

Avec le temps (et la régionalisation de pans entiers de compétences fédérales), les réglementations adoptées entre autres par la Région de Bruxelles-Capitale relativement au logement ont pris une ampleur considérable. Elles gouvernent désormais la grande majorité des aspects de la politique de l'habitat : lutte contre l'insalubrité, permis d'urbanisme, amélioration de la performance énergétique des bâtiments... Or, il se trouve que les institutions du bail et du contrat de vente sont, jusqu'ici, toujours régies par des lois fédérales. Il s'ensuit fatalement des « collisions » entre normes portant sur le même objet mais prises par des niveaux de pouvoir différents. Et l'impact est d'autant plus fort que ni l'État fédéral ni les régions n'ont prévu les conséquences juridiques à attacher à ces cas d'entrecroisement de prérogatives. Au minimum, une certaine incertitude règne. Concrètement, quelle peut être la validité d'un bail relatif à un logement méconnaissant les règles régionales de salubrité ? ou dépourvu de certificat PEB ? ou encore aménagé en contrariété avec les règles urbanistiques ? Et quid de l'éventuel contrat de vente afférent à un tel bien ?C'est à instruire ces importantes questions juridiques que va s'employer le présent ouvrage qui reprend les exposés présentés lors de l'après-midi d'étude organisé par la Conférence du jeune barreau de Bruxelles le 7 mai 2015. Ce, en convoquant différents points de vue (monde académique, barreau, administration, magistrature et notariat), tant il est vrai que la réalité immobilière est multidimensionnelle et doit être appréhendée dans sa globalité, par l'ensemble des acteurs concernés.

Droit du bail

Le temps où le contrat de bail était régi par quelques articles du Code civil est définitivement révolu. De nombreux textes relevant de domaines juridiques variés réglementent le bail alors qu'il s'agit d'un contrat apparemment simple que chacun est amené à conclure au moins une fois dans sa vie. Les réglementations les plus diverses s'appliquent aux baux. Le droit administratif et la régionalisation envahissent la matière et les réglementations multiples soumettent les parties à de nombreuses obligations. Il est donc fondamental d'être bien au courant de tout dans cette matière qui connaît d'incessantes modifications ! Le présent Code est une réponse à cette préoccupation. En un volume, les dispositions civiles, judiciaires, administratives, pénales et fiscales sont rassemblées concernant le bail en général, le bail de résidence principale, les baux de logement, le bail commercial, le bail à ferme, etc... et ce, pour les Régions wallonne, bruxelloise et flamande ! Les textes sont coordonnés sur la base des nombreuses modifications légales parues jusqu'au Moniteur belge du 1er janvier 2012. Ce Code est donc un outil indispensable pour tout spécialiste amené à guider le citoyen dans le labyrinthe des dispositions applicables au bail.

Le droit de l'urbanisme: en Belgique et dans ses 3 régions

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