Qu'en est-il de la propriété ? L'appropriation en débat

Pour éviter les longueurs et l'ennui d'un colloque sur la propriété, nous avons cherché l'originalité et la difficulté en traitant plus particulièrement le phénomène de l'appropriation. Phénomène éternel et humain qui se double aujourd'hui d'une recherche de reconnaissance juridique et entraîne une multitude de nouvelles questions. Depuis plusieurs années l'évolution de la législation relative au droit des biens avait attiré notre attention. Il n'était pas question d'avoir une analyse statique de la propriété à la fin du XXe siècle et au début du XXIe siècle. Cette position paraissait inutile parce que de très nombreux travaux avaient été publiés en ce sens mais aussi parce que l'ensemble des collègues membres de notre groupe de réflexion avait le projet de revisiter la propriété pour en redécouvrir les éléments et la nature à travers leur analyse et leur expérience. Le défi était donc lancé de réfléchir sur la genèse de la propriété. Il était question de redécouvrir pourquoi une société consacre la propriété du droit de celui qui s'approprie une utilité. Il était aussi question de redécouvrir que notre système juridique assimile la propriété d'un droit à la propriété corporelle. Il fallait, en somme, étudier un phénomène social et économique essentiel : celui de l'appropriation, au sens où l'envisageait le doyen Carbonnier lorsqu'il écrivait que : « Toutes les choses ne sont pas des biens » et ajoutait « qu'il faut une possibilité d'appropriation pour faire un bien d'une chose ». Ce travail a permis de redécouvrir l'ambiguïté de notre droit des biens qui naît de l'idée que l'appropriation d'une chose se traduit par un droit sur un bien ou, encore, que le titulaire d'un droit peut prétendre à la propriété du droit. Mais le projet, bien qu'ambitieux, est réaliste car il permet de redécouvrir que les propriétés simultanées ne sont pas mortes et qu'une chose peut appartenir à plusieurs personnes qui en sont maîtres chacune de différentes manières. Au passage il consacre le triomphe d'une propriété corporelle exclusive de toute emprise réelle concurrente.

La copropriété des immeubles bâtis est un phénomène juridique urbain généralisé, dû à l'accroissement et à la concentration de la population et du monde des affaires. Son statut juridique doit faire face aux difficultés nées des évolutions socio-économiques du début du XXIe siècle et aux exigences consuméristes et écologiques. Pour y répondre, les interventions législatives et réglementaires se sont multipliées. Les réformes initiées avant 2014 - protection de l'acquéreur, abaissement des majorités en assemblée générale, contrôle de la gestion des syndics, et autorisation des travaux communs sur des parties privatives d'intérêt collectif - ont été renforcées depuis lors. La loi du 24 mars 2014 et ses décrets d'application ont bouleversé le régime de la copropriété en le sortant de son empreinte privatiste pour lui donner une coloration publiciste. Elle impose, entre autres, l'immatriculation obligatoire des syndicats de copropriété, institue un régime nouveau de l'administration provisoire des syndicats en difficulté dans lequel les collectivités locales sont plus présentes, et instaure un contrat-type obligatoire de mandat du syndic professionnel. Ces orientations législatives sont encore accentuées par un abaissement général des majorités et une recherche de la transparence de la gestion, avec notamment l'obligation de la création d'un compte bancaire séparé. Enfin, l'obligation pour les copropriétés de plus de 50 lots, de réaliser un diagnostic technique global et les différentes mesures de la loi Energétique font du logement le nouveau lieu de l'écologie. Cette neuvième édition intègre et commente tous ces bouleversements, même si le socle demeure. La copropriété constitue ainsi un régime de gestion adapté à une structure foncière spécifique. La connaissance de ses traits est indispensable pour assurer l'interprétation des textes nouveaux et de la jurisprudence dans la ligne des principes fondateurs. Fidèle à sa conception originelle, cette neuvième édition est conçue pour offrir à son public un ouvrage concret sans, toutefois, exclure les considérations théoriques indispensables à l'interprétation des textes et à toute synthèse. Elle constitue l'ouvrage de référence de tous ceux, syndics de copropriété, administrateurs de biens, géomètres, notaires, avocats, avoués, huissiers de justice, experts, magistrats, et de façon générale, tous les spécialistes de l'immobilier, qui sont concernés par le droit de la copropriété.

La copropriété

Une approche pratique et doctrinale de la matière Une approche pratique et doctrinale de la matière La loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété, a connu de nombreux bouleversements législatifs et règlementaires. Les réformes initiées avant 2014 - protection de l'acquéreur, abaissement des majorités en assemblée générale, contrôle de la gestion des syndics, et autorisation des travaux communs sur des parties privatives d'intérêt collectif - ont été renforcées depuis lors. La loi du 24 mars 2014 et ses décrets d'application ont bouleversé le régime de la copropriété en le sortant de son empreinte privatiste pour lui donner une coloration publiciste. Elle impose, entre autres, l'immatriculation obligatoire des syndicats de copropriété, institue un régime nouveau de l'administration provisoire des syndicats en difficulté dans lequel les collectivités locales sont plus présentes, et instaure un contrat-type obligatoire de mandat du syndic professionnel. Ces orientations législatives sont encore accentuées par un abaissement général des majorités et une recherche de la transparence de la gestion, avec notamment l'obligation de la création d'un compte bancaire séparé. Enfin, l'obligation pour les copropriétés de plus de 50 lots, de réaliser un diagnostic technique global et les différentes mesures de la loi Énergétique font du logement le nouveau lieu de l'écologie.

 
La loi du 30 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi Élan, a habilité le gouvernement à réformer, par voie d'ordonnances, la loi du 10 juillet 1965.

 
Prise en application de cette disposition, l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, applicable à compter du 1er juin 2020, modifie en profondeur les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, mais aussi les règles qui concernent la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

 
Cette nouvelle édition conserve une approche concrète sans, toutefois, exclure les considérations théoriques indispensables à l'interprétation des textes nouveaux et à toute synthèse. Considérablement enrichie, elle constitue l'ouvrage de référence de tous ceux, magistrats, notaires, avocats, avoués, huissiers de justice, experts, syndics de copropriété, administrateurs de biens et de façon générale, tous les spécialistes de l'immobilier, qui sont concernés par le droit de la copropriété.

Qu'en est-il de la propriété ? L'appropriation en débat

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